ABN AMRO Bank/Botersloot

HR 9 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1077; NJ 2014, 275

Casus

Fortis Bank (de rechtsvoorganger van ABN AMRO Bank) heeft een gebouw verkocht dat Botersloot CV in economisch eigendom verkregen heeft. Het gebouw is als kantoorpand in gebruik en bestaat uit twee kelderverdiepingen, een begane grond en daarboven vijf verdiepingen. In het kader van uit te voeren renovatiewerkzaamheden is het gebouw aan een visuele asbestinventarisatie onderworpen. In het naar aanleiding daarvan op 16 april 1999 opgemaakte rapport is vermeld dat in de tweede kelder een verspoten plafond is aangetroffen waarvan asbestsanering ‘dringend noodzakelijk’ is, in de eerste kelder sprake is van asbestbesmetting in een luchtkanaal, waarvoor sanering ‘noodzakelijk’ is en dat op alle verdiepingen asbest is aangetroffen op de luchtkanalen, waarvoor sanering ‘niet direct noodzakelijk’ is. Onder het kopje ‘Beperkingen van het onderzoek’ staat dat asbesthoudende materialen waarvan de aanwezigheid niet door middel van visuele inspectie kan worden vastgesteld, niet zijn opgenomen in deze rapportage, met uitzondering van de asbesthoudende materialen die door het desk-onderzoek zijn getraceerd. In vervolg op dit rapport hebben verbouwings- en asbestsaneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden zijn op 31 oktober 2000 op de vierde en vijfde verdieping van het gebouw materialen met niet-hechtgebonden (spuit)asbest aangetroffen. Het gebouw is diezelfde dag nog ontruimd. De twee onderste verdiepingen van het gebouw zijn na twee dagen weer in gebruik genomen, de daarboven gelegen verdiepingen zijn gedurende acht maanden ontruimd geweest. Bij brief van 7 december 2000 heeft Botersloot Fortis aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van de in het gebouw aanwezige asbest. In het onderhavige geding vordert Botersloot schadevergoeding van Fortis wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft de vordering afgewezen op de grond dat Botersloot niet tijdig heeft geklaagd op de voet van artikel 7:23 lid 1 BW. Het hof heeft de vordering toegewezen. Hiertegen richt zich het cassatiemiddel. Het hof heeft voor beantwoording van de vraag of Botersloot aan haar klachtplicht heeft voldaan ten onrechte bepalend geacht dat Botersloot alleen de aanwezigheid van losgebonden asbest in het gedeelte van het gebouw boven de kelder aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. Voor de toepassing van artikel 7:23 lid 1 BW moet de vraag of sprake is van een tekortkoming worden beantwoord in het licht van de geobjectiveerde verwachtingen van de koper. Daarvan uitgaande en in het licht van de inhoud van de koopovereenkomst, levert de aanwezigheid van asbest in het gebouw een tekortkoming op. Een koper kan de aanvang van de in artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde klachttermijn niet opschuiven door zich selectief te beroepen op non-conformiteit. Aangezien reeds in april 1999 is ontdekt dat asbest aanwezig was in het gebouw, had moeten worden beoordeeld of Botersloot binnen bekwame tijd daarna heeft geklaagd.

Hoge Raad

Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Lid 2 bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Artikel 7:23 lid 1, eerste zin, BW houdt in dat de koper geen beroep meer erop kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. Deze regel heeft dezelfde strekking als de in artikel 6:89 BW voor alle verbintenissen neergelegde regel, dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper (vgl. onder meer HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600 (Van de Steeg/Rabobank).

Uit het voorgaande kan niet worden afgeleid dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt. Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen.

Gelet op het voorgaande is onjuist de door het onderdeel verdedigde opvatting dat de rechter, bij beantwoording van de vraag of de koper tijdig aan zijn klachtplicht heeft voldaan, niet mag aanknopen bij het gebrek waarop de koper zich beroept, maar onafhankelijk van het partijdebat dient te onderzoeken of de zaak, naar de maatstaven van een redelijk handelend koper, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De Hoge Raad verwerpt het beroep.