HR 23 december 2005, LJN AU4784; RvdW 2006/27     

Geschil over de vraag of een (onder)huurder verplicht is tot de exploitatie van een supermarkt in een door haar gehuurde bedrijfsruimte met als bestemming ‘winkel’         

X huurt van Y een winkelpand. De huurovereenkomst verplicht X, in het gehuurde een bedrijf te voeren overeenkomstig de volgens de huurovereenkomst geldende bestemming (een supermarkt). X heeft het winkelpand (met de daarvoor noodzakelijke toestemming van de hoofdverhuurder) onderverhuurd aan Laurus. De huurovereenkomst tussen X en Laurus geeft wel expliciet de bestemming van het gehuurde als ‘winkel’ aan, maar draagt niet expliciet op dat Laurus tot het exploiteren van een winkel ter plaatse verplicht is. In november 2001 heeft Laurus aan Y meegedeeld dat zij de exploitatie van de winkel (‘basismarkt’) die in het gehuurde werd gedreven, zou staken. In een hierop gevolgde reeks van kortgedingprocedures werd X op vordering van Y veroordeeld het gehuurde als supermarkt/winkel te exploiteren, terwijl een vordering van overeenkomstige strekking van X tegen Laurus, werd afgewezen. Ter voorkoming van (verdere) aanspraken van Y heeft X de exploitatieverplichting voor € 320.000 afgekocht.

In deze zaak heeft X aangevoerd dat de (onder)huurovereenkomst tussen haar en Laurus, Laurus verplicht tot het exploiteren van een supermarkt in het gehuurde; dat Laurus deze verplichting heeft verzaakt en dat Laurus X de schade moet vergoeden die daardoor is veroorzaakt. X stelt die schade op het bedrag dat zij zich genoodzaakt heeft gezien aan Y te betalen. In de eerste aanleg had de vordering van X succes, maar in appel kwam het hof tot de tegengestelde uitkomst. Het hof oordeelde dat het (enkele) staken van de feitelijke exploitatie (in de door het hof vastgestelde omstandigheden) onvoldoende was om een tekortkoming in de nakoming van de uit artikel 7A:1596 BW voortvloeiende verplichtingen op te leveren. In het cassatieberoep dat namens X is ingesteld, wordt het zojuist kort weergegeven oordeel van het hof aangevochten. Namens Laurus is tot verwerping geconcludeerd.

Na een aantal inleidende beschouwingen, komt A-G Huydecoper tot een tweeledige slotsom. Er bestaat, ook in het huurrecht, geen algemene regel die ertoe strekt dat de huurder van (‘middenstands’)bedrijfsruimte, (althans) wanneer daarbij redelijke en zwaarwegende belangen van de verhuurder op het spel staan, verplicht is om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Of zo’n verplichting bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de algemene regels die gelden voor ‘invulling’ van verplichtingen waar in een overeenkomst niet eenduidig in is voorzien. Daarbij gaat het vooral om wat partijen in dit opzicht in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten – en dan niet als handelwijze zonder meer, maar als handelwijze waar men de ander aan mag houden – en om wat gewoonte, redelijkheid en billijkheid in die omstandigheden met zich meebrengen. Bij wijze van ‘vuistregel’ kan bij de zojuist bedoelde uitleg behulpzaam zijn, dat in het algemeen wordt aangenomen dat een crediteur niet tot uitoefening van de door hem bedongen rechten verplicht kan worden, wanneer zwaarwegende en legitieme belangen aan zijn zijde zich daartegen verzetten. Dat laatste kan zeer wel het geval zijn – of zal bij uitstek het geval zijn – wanneer de uitoefening van de desbetreffende rechten de crediteur in kwestie voor aanzienlijke lasten of nadelen anderszins plaatst, en bij het aangaan van de overeenkomst niet voorzien was dat de ontwikkelingen daarop uit zouden lopen.

De A-G meent dat het hof in het bestreden arrest zijn oordeel heeft gevormd langs lijnen die in grote mate met het zojuist verdedigde overeenstemmen. Het hof heeft beoordeeld of de stellingen van partijen en de omstandigheden opleveren dat er van schending van een (ongeschreven) contractuele verplichting van Laurus sprake was. Daarbij heeft het hof gewicht toegekend aan het feit dat Laurus met niet-rendabele exploitatie geconfronteerd werd (wat, naar wel vanzelf spreekt, anders zal zijn dan Laurus bij het aangaan van de huur verwachtte). Het heeft ook gewicht toegekend aan de belangen van [eiseres], met dien verstande dat die als van iets geringere orde zijn beoordeeld, dan het geval pleegt te zijn bij de verhuurder die een eigen belang heeft bij het daadwerkelijke gebruik van het verhuurde pand/de winkel. Tenslotte heeft het geoordeeld dat bij een en ander niet kan worden aangenomen dat Laurus in een exploitatieverplichting tekort is geschoten. Daarbij heeft het hof een gegeven in zijn oordeel betrokken dat de mate waarin de crediteur die besluit van uitoefening van zijn recht af te zien, de debiteur de ruimte biedt om (zelf) aan de belangen aan diens zijde die daardoor nadeel ondervinden, tegemoet te komen. Dit kan een van de omstandigheden zijn, die voor de op de crediteur (de huurder) rustende redelijkheidsverplichtingen gewicht in de schaal kan leggen. Het verdient ook daarom de aandacht, omdat hier in huurverhoudingen wel eens een belangentegenstelling 'meespeelt', die men bij andere rechtsverhoudingen niet in die vorm aantreft.     

Wat de bespreking van de cassatiemiddelen betreft, de A-G deelt (onder meer) de opvatting die erop neerkomt dat een bedrijfsruimtehuurder uit hoofde van artikel 7A:1596 BW altijd verplicht is zijn bedrijf in het gehuurde te blijven exploiteren, niet.        

De A-G concludeert dat het cassatieberoep zou moeten worden verworpen.      

De Hoge Raad overweegt dat de in het middel aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden en zulks behoeft, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.