HR 28 maart 2014 (Joba/Verweerder) 

Feiten

Verweerder huurt vanaf 1 januari 1990 de winkelruimte van een pand in Amsterdam. Verhuurster was laatstelijk (A)B.V. Op de achterzijde van het exemplaar van het huurcontract van de verweerder staat bijgeschreven: "Indien de verhuurder het pand wil verkopen, zal de eerste partij aan welke hij het pand dient aan te bieden, de huurder zijn. De huurder dient binnen twee weken hierover uitsluitsel te geven."

In januari 2007 heeft A 15 panden, waaronder het pand in Amsterdam, verkocht aan Joba. Op 24 januari 2007 heeft Joba vier panden, waaronder het pand in Amsterdam, doorverkocht aan betrokkene 1. Per brief in februari 2007 heeft A aan de verweerder bericht dat het pand “per 23 februari 2007 is verkocht”. Naar aanleiding hiervan heeft de verweerder contact met A en de makelaar gehad, waarbij hij een beroep heeft gedaan op het voorkeursrecht dat is opgenomen in het genoemde beding. De levering van de panden heeft plaatsgevonden op 23 februari 2007 met vervroegde levering op 20 februari 2007. De leveringsakte vermeldt een koopprijs te betalen uiterlijk op 23 februari 2007, en een datum van feitelijke aflevering van ook 23 februari 2007.

Ook op 20 februari 2007 heeft Joba het pand aan betrokkene 1 geleverd, ook eerder dan oorspronkelijk afgesproken. Joba heeft in deze procedure erkend dat A haar heeft verzocht om vervroegde levering om te voorkomen dat zij wanprestatie zou moeten plegen jegens Joba, “bijvoorbeeld als gevolg van beslaglegging door de verweerder”. Joba heeft daaraan meegewerkt en vervolgens het pand ook vervroegd doorgeleverd aan betrokkene 1.

Verweerder heeft in deze procedure gevorderd een verklaring voor recht dat A wanprestatie jegens hem heeft gepleegd door het in het huurcontract vervatte voorkeursrecht niet na te leven, en dat Joba en betrokkene 1 jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld door te profiteren van die wanprestatie, alsmede betaling van een schadevergoeding. 

De verweerder stelt namelijk dat Joba en betrokkene 1 in elk geval vóór de levering van het pand van het voorkeursrecht afwisten. 

Het hof heeft voor recht verklaard dat Joba en betrokkene 1 onrechtmatig jegens de verweerder hebben gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van A, welk onrechtmatig handelen daaruit bestaat dat zij hun medewerking hebben verleend aan de vervroeging van de levering van 23 februari 2007 naar 20 februari 2007. Joba en betrokkene 1 zijn veroordeeld tot vergoeding van de schade die verweerder hierdoor heeft geleden.

Hoge Raad

Het middel van Joba bestrijdt het oordeel van het hof met diverse klachten. Uitgangspunt in deze zaak is dat Joba ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten niet bekend was met het voorkeursrecht van de verweerder. Het stond Joba daarom in beginsel vrij, ook nadat zij alsnog van dat recht op de hoogte raakte, om de nakoming van die overeenkomsten na te streven, ook door vervroeging van de levering. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig zijn jegens degene die zoals verweerder een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht. Zulke omstandigheden zijn door het hof echter niet aan zijn oordeel ten grondslag gelegd. Joba heeft gesteld dat zij belang erbij had de jegens betrokkene 1 aangegane leveringsverplichting na te komen, waartoe zij zich volgens haar op straffe van een boete van 10% van de koopsom had verbonden. In het licht van deze stelling, behoefde volgens het hof dat het handelen van Joba jegens de verweerder onrechtmatig was, nadere motivering.

Kern

Het profiteren van wanprestatie is alleen onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig.