Tiwos/X (Hof Den Bosch, 04-12-2012)

Feiten

Geïntimeerden huren sinds juli 2007 een woning van Tiwos. De Algemene Voorwaarden van Tiwos zijn van toepassing op de huurovereenkomst. Hierin staat o.a. dat de huurder in het gehuurde geen hennep mag kweken, dan wel andere activiteiten in strijd met de Opiumwet mag verrichten. Op 12 oktober 2010 heeft de politie in de woning 12 gram gedroogde hennep en acht (jonge) hennepplanten aangetroffen. In de berging bij de woning heeft de politie een (volwassen) hennepplant en meerdere hulpartikelen gevonden. Er was geen sprake van diefstal van elektriciteit; wel was de zekering in de meterkast verzwaard. In de kwekerij zelf in de berging was wel sprake van gevaarzetting zoals diverse open aansluitingen en een ondeugdelijk stopcontact. De politie heeft Tiwos op de hoogte gesteld.

Tiwos heeft aan geïntimeerden (huurders) laten weten een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te starten, omdat de inrichting van een hennepkwekerij in strijd is met 7:213 BW en 7:214 BW en in strijd met de toepasselijke voorwaarden. De geïntimeerden hebben aangevoerd dat geen sprake is van bedrijfsmatige teelt, dat de hennep alleen bedoeld was voor eigen (medicinaal) gebruik, dat zij niet wisten dat de zekering was verzwaard en dat dus geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij menen dat het woonbelang van hun gezin zwaarder moet wegen dan het belang van Tiwos bij ontruiming.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, zodat een tekortkoming van de geïntimeerden ook niet is komen vast te staan. De ondeugdelijke elektrische inrichting in de berging is wel een tekortkoming, maar gezien de zeer geringe omvang daarvan rechtvaardigt deze niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De belangen van de geïntimeerden zouden zijn miskend. De vordering van Tiwos is daarom door de kantonrechter afgewezen.

Hof

Volgens de Algemene Voorwaarden mag de huurder niet in het gehuurde hennep kweken dan wel andere activiteiten verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Deze bepaling verbiedt iedere hennepteelt en niet alleen beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Het is dus niet van belang of de teelt in dit geval bedrijfsmatig was. Zij hebben in het gehuurde hennep geteeld en dat is onmiskenbaar in strijd met de huurovereenkomst. Volgens geïntimeerden wordt voor privégebruik een aantal van 5 hennepplanten gedoogd. Hetgeen in dit geval door de politie is aangetroffen valt in ieder geval niet binnen de grenzen van wat strafrechtelijk wordt gedoogd. Het is ook algemeen bekend dat verhuurders/woningcorporaties op dit terrein een zeer strikt beleid voeren. De risico’s van hennepteelt mogen daarom ook bekend verondersteld worden.

Volgens het hof levert hetgeen de politie heeft gevonden aan hennep, planten, apparatuur en aan (elektrische) inrichting van die berging een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst (algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW en 7:214 BW). Geïntimeerden hebben aangevoerd dat de hennep voor medicinale doeleinden was. Echter zij hebben zich nooit tot Tiwos gewend om met dit argument een ontheffing van het verbod op hennepteelt te krijgen vanwege gezondheidsredenen.

Het Hof oordeelt verder dat als de tekortkoming wordt afgezet tegen het gestelde (woon)belang, moet worden vastgesteld dat dit belang aan de zijde van geïntimeerden en hun beide jonge kinderen weliswaar reëel is, maar niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen tegen te houden. Dat in geval van een ontruiming sprake zou zijn van een noodtoestand is onvoldoende aangetoond.

Conclusie

De conclusie van dit alles is dat het verweer van de geïntimeerden tegen de vorderingen van Tiwos wordt verworpen. Het hof ontbindt de bestaande huurovereenkomst.