Toko Mitra, HR 24 september 2010, NJ 2010, 649

Casus

Het betreft hier een opzegging van de huur van winkelruimte door een vastgoedbelegger. De huurder is Toko Mitra. Het gehuurde ligt in het gebouw ‘La Vie’ te Utrecht. De vastgoedbelegger heeft de huurovereenkomst opgezegd omdat een andere huurde meer ruimte wilde huren. In dit arrest werd de huuropzegging door de verhuurder teneinde de verhuurde winkelruimte aan een andere (niet aan de verhuurder gelieerde) huurder te kunnen gaan verhuren, niet aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen als bedoeld in art. 296 lid 1 onder b, ook al zou de verhuurder met verhuur aan de andere huurder wel zijn eigen belang dienen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt kan niet gelegen zijn vóór de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken.  De wachttijd geldt niet als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de tweede termijn. 

Hoge Raad

De Hoge Raad heeft allereerst geoordeeld dat de wachttijd van drie jaar alleen geldt voor een opzegging tegen het einde van de eerste periode. Deze bedraagt meestal vijf jaar. Bij een opzegging tegen het einde van de ‘verlengde huurperiode’, het  tiende huurjaar geldt de wachttijd niet. Een opvolgend verhuurder is bij een opzegging op grond van de algemene belangenafweging, die pas voor het eerst tegen het einde van het tiende huurjaar kan worden gehanteerd, dus niet gebonden aan de wachttijd. De Hoge Raad oordeelde dat de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder om aan een ander te kunnen verhuren niet kan worden aangemerkt als een opzegging wegens ‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in in art. 7:296 lid 1 sub b BW. Met deze beslissing heeft de Hoge Raad een ruime uitleg van ‘eigen gebruik’ van de hand gewezen.