HR 6 februari 1998, NJ 1999,303 (Winters/Kantoor van de Toekomst)

Feiten

I.c. ging het om Winters die in opdracht van Bolduc BV een kantorencomplex heeft gebouwd. Al voordat het complex klaar was, was een gedeelte ervan al verhuurd aan Kantoor van de Toekomst. In de huurovereenkomst was overeengekomen dat het gebouw in juli 1993 zou worden opgeleverd. De financiële verplichtingen van Bolduc werden echter niet nagekomen en daarom wilde Winters gebruikmaken van het retentierecht. Winters ging niet over tot oplevering van het kantorencomplex waardoor Kantoor van de Toekomst geen toegang kreeg tot het complex. Kantoor van de Toekomst claimde hierna vergoeding van schade van Winters, omdat zij het huurgenot niet kon uitoefenen.

I.c. gaat het dan om de vraag of het retentierecht gevaar zou lopen als Winters het Kantoor van de Toekomst wel toegang zou hebben verschaft tot het complex. Hoe werkt retentierecht op een onroerende zaak en mag de retentor derden de toegang weigeren?

Hoge Raad

Een schuldeiser kan slechts een retentierecht op een zaak uitoefenen, als hij houder is van die zaak. D.w.z. dat hij daarover direct of indirect de naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht uitoefent.

Om de zaak weer in de macht van de schuldenaar te brengen, moet er sprake zijn van afgifte en bij onroerende zaken geschiedt afgifte door de zaak te ontruimen.

De Hoge Raad oordeelt dat het retentierecht kan worden ingeroepen tegen een derde die een recht tot gebruik ontleent aan een verbintenisrechtelijke overeenkomst die tussen hem en de schuldenaar is gesloten. Ook stelt de Hoge Raad dat de retentor ook derden met een persoonlijk recht de toegang tot het pand kan weigeren.

Een schuldeiser die zijn retentierecht op het door hem gebouwde wil inroepen tegen derden moet ervoor zorgen dat hij op voor die derde voldoende duidelijke wijze de macht over het door hem vervaardigde gebouw blijft uitoefenen. Als hij werklieden in het gebouw toelaat om bijvoorbeeld werkzaamheden te verrichten ter voorbereiding van ingebruikneming van het gebouw, dan kan het zo zijn dat het voor derden niet meer voldoende duidelijk is dat het gebouwde zich nog in de macht van de aannemer bevindt. Als de aannemer de gebruiker niet tot het gehuurde toelaat, dan moet hij niet handelen in strijd met hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer jegens de toekomstige gebruiker betaamt.

Kern

Met betrekking tot het retentierecht op een onroerende zaak gelden dus de eisen dat de retentor houder moet zijn en dat afgifte is nodig om de zaak weer in de macht van de schuldenaar te brengen. Door de onroerende zaak te ontruimen kan de aannemer de zaak prijsgeven. Voorts geldt de eis dat het retentierecht naar buiten toe kenbaar moet zijn. Een retentor kan aan derden de toegang weigeren omdat het anders misschien voor deze derden niet voldoende duidelijk meer zal zijn dat het gebouwde nog in de macht van de aannemer ligt.