HR 09-09-2011, RvdW 2011/1065, Zuidplaspolder

Casus

De Zuidplaspolder (Hoogheemraadschap) heeft in 1972 een perceel gekocht voor het uitvoeren van een plan tot verbetering van de waterbeheersing. Op grond van deze koopovereenkomst mocht het stuk grond door de Zuidplaspolder in gebruik worden genomen zodra dat nodig was voor zijn plan. De transportakte zou worden opgemaakt zodra dat zou worden aangeven. Direct na de koop is het stuk grond in gebruik genomen zo is er een gemaal gerealiseerd en bestrating en omheining aangelegd. Het perceel is echter nooit daadwerkelijk aan de Zuidplaspolder geleverd. Wel is in 1973 de koopprijs betaald. Jaren later, in 1998, heeft de oorspronkelijk verkoper het gehele perceel (ook het gedeelte waarop het gemaal stond) verkocht aan een derde. In 2005 heeft het Hoogheemraadschap een akte doen passeren, waarin staat dat hij sinds 1972 het onafgebroken bezit van (een deel van) het perceel heeft gehad en daar door verjaring eigenaar van is geworden.

Hof

Is het Hoogheemraadschap eigenaar geworden van het perceel door bevrijdende verjaring?

De meest recente koper van het perceel (met daarop het gemaal van het Hoogheemraadschap) stelt van niet, omdat het Hoogheemraadschap het perceel gedurende die 20 jaar slechts als houder heeft gebruikt. Het Hof gaat hier niet in mee. De koop van een perceel met het oog op de bouw van een gemaal, direct gevolgd door ingebruikneming van het perceel met toestemming van verkopers en door de daadwerkelijke bouw, zijn handelingen die volgens het hof moeten worden gezien als uiterlijke zichtbare inbezitneming en het “houden van een goed voor zichzelf” (art. 3:107 lid 1 en art. 3:108 BW). Gelet op het gevolg (natrekking) is het niet aannemelijk dat het Hoogheemraadschap zo’n  gemaal zou hebben gebouwd op een perceel waarvan het alleen houder was.

Hoge Raad

Belangrijkste r.o 3.4.2: “Het onderdeel faalt reeds omdat het uitgaat van een opvatting die in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard. Het miskent immers dat zich gevallen kunnen voordoen dat de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich daarover de feitelijke macht te verschaffen en op deze op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte. Het oordeel van het hof moet tegen die achtergrond worden begrepen. Het komt erop neer dat onder de gegeven omstandigheden sprake was van verkrijging van het bezit van het verkochte perceel door Zuidplaspolder door inbezitneming. Daartoe baseerde het hof zich op de omstandigheden dat de Zuidplaspolder zich in alle opzichten en ook naar buiten toe ging gedragen als rechthebbende op het perceel, zulks deed met instemming van de verkopers in afwachting van de levering en met het in de koopovereenkomst genoemde doel van de koop, te weten het uitvoeren van een plan tot verbetering van de waterbeheersing. Aldus geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”

Kern

Onder omstandigheden kan een koper, vooruitlopend op de levering, het verkochte feitelijk in bezit nemen. Degene die op deze wijze bezit heeft verkregen kan na meer dan twintig jaar onafgebroken bezit door bevrijdende verjaring eigenaar worden.