Wat zijn aandachtspunten als je een huis wilt kopen bij een lang verblijf in het buitenland?
Aandachtspunten bij het kopen van een huis in het buitenland
- ook in Nederland gaan de meeste huizenkopers niet over één nacht ijs bij het kopen van een (nieuwe) woning...dus waarom jezelf in het buitenland overhaasten?
- probeer, mits haalbaar, ter plaatse te gaan kijken; vraag binnen de lokale netwerken naar ervaringen met makelaars en ga er, net als in Nederland, vanuit dat de “beste” woningen vaak via mond-tot-mond reclame verkocht worden.
- oriënteer je via internet maar staar je er niet op blind (te veel aanbod, foutieve informatie -een verkeerde foto-, eigendoms perikelen). In een aantal landen is juist het via internet beschikbaar gemaakte aanbod kleiner dan wanneer je bij een makelaar binnenstapt, of heeft de makelaar in zijn kantoor veel meer gedetailleerde info beschikbaar dan online.
- een flink deel van de huizenverkoop verloopt, afhankelijk van bestemming, in het buitenland niet via de makelaar maar via een notaris of rechtstreeks tussen verkoper en koper. Veel rondvragen, relaties onderhouden en zelf gaan kijken kan je de betere tip opleveren.
- bij online advertenties plaatst men in een aantal landen bewust weinig foto's van het huis zelf, om te voorkomen dat er andere makelaars op af komen
- in een aantal landen is het niet gebruikelijk een huis te "stylen" (of op te ruimen) wanneer een bezichtiging plaatsvindt...stel je in op het bekijken van een huis waarbij je nog veel persoonlijke items van de huidige eigenaar tegenkomt of waarbij je 'door de troep heen moet kijken'
- dubbelcheck zoveel mogelijk persoonlijk de (internet)informatie van makelaars omtrent reistijden naar supermarkt, school, werk, vliegveld etc.
- vind je (online) een woning die je op het eerste gezicht aanspreekt, maak dan gebruik van internettools als Google maps en Google Earth om een eerste indruk te krijgen van de (omgeving van de) woning
- onderhoud relaties met makelaars; maak duidelijk dat je meer bent dan een van de vele snelle oriënteerders
- het aanbod van huur- en koopwoningen is, net als in Nederland, seizoensafhankelijk; hou hier rekening mee bij de timing van je verkenningstrips en emigratiemoment
- de prijzen die gehanteerd worden op expat woning sites zijn soms bewust hoger dan de prijzen voor dezelfde woningen op sites voor lokale inwoners; check bij voorkeur dus (ook) de laatste
- veel makelaars in het buitenland zijn nog altijd vele malen actiever voor de verkopende dan voor de kopende partij. Ook komt het voor dat men zich als aankoopmakelaar voordoet, maar in de praktijk door de verkopende partij wordt betaald. Als de aankoopmakelaar in dezelfde regio actief is als de verkoopmakelaar, zullen ze elkaar over het algemeen te vriend willen houden.
- eenzelfde woning kan in het buitenland bij meerdere makelaars of notarissen (tegen verschillende prijzen) aangeboden worden. Het is niet ongebruikelijk dat je bij het regelen van een bezichting een mini-contractje ondertekent dat je - wanneer je overgaat tot koop- verplicht de woning te kopen via de makelaar die de bezichtiging regelde. Kies je alsnog een andere makelaar, dan ontvang je van de initiële makelaar een "boete" van een aantal procenten van de aankoopsom.
- let bij het kopen ook op de verkoopbaarheid van het huis op de langere termijn aan lokale inwoners of andere expats
- binnen Europa is het kopen van onroerend goed niet in Europees recht vastgelegd; de eigendomsverordeningen liggen bij de lidstaten zelf
- koop je onroerend goed buiten Europa dan kunnen andere of aanvullende regels gelden; soms moet je een minimaal bedrag investeren in het land of huis, heb je een aanvullende vergunning nodig of dien je de aankoop onder te brengen in een firma (bijvoorbeeld een bv)
- leg jezelf niet vast met een koopcontract als je verblijfsvergunning nog niet rond is, ga dan liever eerst huren
- creeër voldoende (tijd)ruimte, net als bij het kopen van een huis in Nederland, als je ook nog een huis in Nederland te verkopen hebt. Financieringsproblemen bij de koper van jouw 'oude' huis in Nederland kunnen de boel soms flink vertragen.
- check welke kosten voor jouw rekening komen bij de aankoop (overdracht, notaris, courtage, hypotheek afsluitkosten, inschrijving kadaster, valutarisico, etc.)
- check bij de koop van een huis altijd wie rechtmatig eigenaar is (kopie eigendomsakte, kadastrale gegevens)
- check welke spullen (inventaris) inbegrepen zijn bij de koop; in het buitenland is het vrij gebruikelijk dat de oude eigenaar een aantal zaken meeneemt tenzij je e.e.a. schriftelijk vastlegt
- neem een (plaatstelijke) architect, aannemer of andere tussenpersoon in de hand die een bouwkundig & taxatierapport opstelt omtrent de staat van het huis, eventuele gebreken, te verwachten (kosten van) verbouwingen e.d.: het geeft je zelf uiteraard meer inzicht maar kan ook ondersteunend werken bij de onderhandelingen omtrent aankoopprijs. Maak heldere afspraken over de kosten van het bouwkundig rapport.
- overweeg gebruik te maken van een professioneel onderhandelaar; ieder land heeft eigen regels en wetten rondom de aankoop van een huis. In sommige landen is een mondeling bod echt bindend of is bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering geen standaard contractonderdeel. Laat je hierdoor niet verrassen!
- maak je gebruik van een onafhankelijk onderhandelaar dan zal deze onderzoek doen naar de achtergronden van de woning; het komt bijvoorbeeld voor dat een woning al jaren te koop staat tegen verschillende vraagprijzen. Die kennis is essentieel als je gaat onderhandelen.
- let, bij het kopen of verbouwen van een woning, extra op eventuele verplichtingen aan derden (erfpacht, erfdienstbaarheden) die het koopproces soms flink kunnen vertragen, eventuele achterstallige schulden of andere beslagen, verbouwingsregels en maak een voorbehoud dat de koop alleen doorgaat wanneer alle bouwvergunningen verkregen worden
- is het huis (eerder) verhuurd, let dan extra op eventuele lopende huurcontracten, "huurcontracten voor het leven" etc.
- betaal waar mogelijk de koopsom in termijnen; dat geeft je ruimte rondom bijvoorbeeld het oplossen van verborgen gebreken
- voor de afweging rondom het inzetten van eigen geld of het aangaan van een lening/hypotheek: maak gebruik van financieel advies rondom zaken als
- inkomstenbelasting over buitenlandse woning
- mogelijkheden tot vermindering box 3 ter voorkoming van dubbele belasting
- fiscale gevolgen in het buitenland
- gevolgen voor vermogensbelasting
- gevolgen voor inkomstenbelasting bij verhuur van tweede woning
- erfbelasting bij nalaten van onroerend goed in het buitenland
- bij het regelen van een hypotheek: check welke financieringsregels gelden.
- soms is de inbreng van eigen geld in de hypotheek een vereiste om de hypotheek te kunnen afsluiten.
- net als in Nederland moet je ook in het buitenland inzicht geven in te verwachten reguliere inkomsten: Dat kan eenvoudigweg je salaris zijn, maar ga je zelf onderemen dan lever je (in de lokale taal vertaalde en vaak door een boekhouder gevalideerde) omzet en winstverwachtingen in.
- hou er rekening mee dat er in het buitenland vergeleken met Nederland geen (of een veel lagere) hypotheekrente aftrek geldt
- er kunnen vereisten gelden dat je fiscaal inwoner bent van het land waar je de hypotheek wilt afsluiten; daar zit dan vaak een minimale verblijfsduur (minimaal aantal dagen per jaar) aan verbonden
- bij het afsluiten van een hypotheek: check tijdig welke documentatie (in welke taal) vereist is; minimaal paspoort, inkomstenverklaring, (evt.) trouwboekje, uittreksel geboorteregister
- bij alle regelzaken omtrent de aankoop van een huis: hou rekening met wachttijden, soms langer dan je in Nederland gewend was. Bv. de tijd tussen voorlopig en definitief koopcontract (soms maanden), langere middagpauzes van makelaars, gemeentelijke of financiële instanties, e.d. Wil je iets gedaan krijgen neem dan persoonlijk (telefonisch) contact op of ga bij voorkeur langs; vertrouw -afhankelijk van je nieuwe woonbestemming natuurlijk- niet teveel op internet en e-mail.
- bij het verbouwen van je nieuwe huis: koop materialen ter plaatse of in de regio: busjes en/of bouwvakkers vanuit Nederland laten komen is op de korte termijn gemakkelijker (niet per definitie goedkoper!), maar kost je veel lokale goodwill
- bij het verbouwen van je nieuwe huis: zorg dat er geen inrichtingsverkeer ontstaat: iedereen wil in de beginfase altijd helpen, maar het is wel zo leuk als er eens iets (spontaans) tegenover staat.
Wij kochten een gastenverblijf in het Zwarte Woud. Alle ruimtes hebben een eigen uitstraling, heel bijzonder. Aan het onderhoud was de laatste tien jaar door de vorige eigenaar niets gedaan; alle kamers moesten nodig worden gerenoveerd, gemoderniseerd en worden aangepast aan de huidige kwaliteitsnormen. Die extra benodigde investering hadden we snel gezien én meegecalculeerd in onze berekeningen.
Duitsland emigratie stel
In Griekenland kent men niet zoiets als een aannemer. Iedereen doet een deeltje van de verbouwing: de man van de fundering, de man van het ijzervlechtwerk, de man van de electra, de man van het metselwerk, de man die komt stucen...niemand werkt met elkaar, en soms werkt men tegen elkaar in. Dat is in Nederland soms ook zo, maar dan heb je in de aannemer in ieder geval nog een centraal aanspreekpunt.
Griekenland emigrant
Na eerste pogingen met een Spaanse aannemer (bleek achteraf niet goed bekend te staan in de regio) en Engelse aannemer (werklui bleven na 1 week weg) vonden we -via via- een betrouwbare en ervaren Spaanse bouwvakker. Had altijd in de bouw gewerkt, maar zat nu zonder baan. Hij vormde een bouwploeg, het bleek een gouden greep. Vakkundige lui die goed volgens de planning werkten en open communiceerden waar het nodig was. Vanaf de start van de verbouwing spraken we veel meer Spaans, en ging onze basis met sprongen vooruit. Een welkom bijkomend voordeel!
Spanje emigrant
Onze Duitse aannemer was totaal niet zelfstandig! Bij elk plintje vroegen ze hoe zij het aan moesten pakken, om gek van te worden! Uiteindelijk kozen we voor een Nederlands bedrijf die de klus klaarde. Die communiceerden wel op de manier die ik gewend was. Tegelijkertijd realiseerde ik me hoe sterk mijn Nederlandse gebruiken en manier van communiceren nog was.
Duitsland emigrant
Het was een hele onderneming om een stuk grond te kopen in Griekenland. Voor de aankoop van de grond moesten we uiteraard stukken ondertekenen bij een notaris. Incl. benodigde getuigen, maar die hadden we niet. Onze taxichauffeur werd getuige, samen met de man van de kiosk op de hoek van straat van de notaris. Een docente Engels kwam een en ander vertalen. Op die manier kochten we ruim 4.000 m2 grond!
Griekenland emigrant
